¿Qué es la relación deuda-ingreso ( DTI)?

Su relación deuda-ingreso (DTI) compara el monto total que debe cada mes con el monto total que gana. Los prestamistas consideran su relación deuda-ingreso junto con los informes crediticios y los puntajes crediticios al sopesar las solicitudes de crédito.

Para calcular su DTI, divida su deuda mensual recurrente total (como pagos de tarjetas de crédito, hipotecas y préstamos para automóviles) por su ingreso bruto mensual (la cantidad total de sus ingresos mensuales antes de impuestos, retenciones y gastos). Por ejemplo, si su deuda mensual total es de $2000 y su ingreso mensual bruto es de $5000, tiene que dividir $2000 por $5000 para obtener 0,4 o 40 %.

La mayoría de los prestamistas usan el DTI para decidir si aprobarlo o no para un crédito o préstamo. Eso es porque DTI es un buen indicador de si una persona va estar en condiciones de pagar determinado préstamo.

Si tiene un DTI bajo, significa que gana mucho más de lo que debe, es posible que pueda pagar mejor un nuevo préstamo. Sin embargo, si ya tiene muchas deudas, obtener un crédito adicional puede dificultarle cumplir con sus obligaciones financieras.

¿Qué es una buena relación deuda-ingreso?

Generalmente, para obtener una hipoteca calificada, su DTI debe estar por debajo del 44%. Mientras menos sea su DTI, mejor, y muchos prestamistas prefieren índices por debajo del 44%.

Hay dos tipos de DTI: front-end y back-end

Front-end

El DTI front-end toma en cuenta solamente la cantidad de su ingreso bruto que va destinado a pagar gastos de hipoteca, los, los impuestos de la propiedad, el seguro de incendio y seguro de la hipoteca si le han prestado más del 80%, que en ingles se llama mortgage insurance.

Back-end

El DTI de back-end toma en cuenta el ingreso bruto con todos los pagos de deuda mensuales, incluidos vivienda, tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y cualquier otro tipo de deuda.

Para las hipotecas, muchos prestamistas preferirán un DTI Front-end de menos del 29%, pero hay muchos que lo aceptan más alto dependiendo si hay otros factores que compensan, por ejemplo, si está dando de enganche el 20% del costo total de la propiedad, su puntaje de crédito, si tiene dinero en el banco ahorrado como para pagar la hipoteca, impuestos y seguros por tres meses en caso que perdiera el trabajo.

Para préstamos personales, los prestamistas tradicionales como Wells Fargo, Chase, Bank of America, etc quieren ver un DTI de 35 a 40 por ciento o menos, pero hacen excepciones para permitir un DTI más alto si tiene un buen crédito.

Los prestamistas online de préstamos personales a plazos no tradicionales son más flexibles, el DTI va a depender de cada entidad.

¿Cómo mejorar su relación deuda-ingreso?

Mejorar su relación deuda-ingreso va a marcar una diferencia en la forma en que los prestamistas lo ven. Hay varios pasos que puede dar para ayudarlo a lograr un DTI más bajo:

•Reduzca su deuda total pagando las tarjetas de crédito. Trate de pagar más que los pagos mínimos cada mes, especialmente en sus tarjetas de crédito con tasas de interés altas.

•En las tarjetas de crédito con intereses más altos, es probable que le tome mucho tiempo pagar esos saldos si solo está haciendo los pagos mínimos porque muy poco de ese pago se destina al saldo principal.

•Trate de pagar más en cualquier otro préstamo que pueda.

•Evite asumir nuevas deudas.

•Mejore sus ingresos pidiendo un aumento de sueldo, obtenga un segundo trabajo o busque un nuevo trabajo principal que pague más.

•Revise su presupuesto para ver dónde podría ahorrar dinero para pagar deudas. Si no tiene un presupuesto, inicie uno.

¿Cómo las deudas afectan sus puntajes de crédito?

Dado que los ingresos no aparecen en su informe crediticio y no son un factor en la calificación crediticia, su relación DTI no afecta directamente su informe crediticio ni sus calificaciones crediticias.

Sin embargo, si bien sus ingresos no se informan a las agencias de crédito, la cantidad de deuda que tiene está directamente relacionada con múltiples factores que afectan sus puntajes de crédito, incluido su índice de utilización de crédito. Esta relación compara su deuda total (como tarjetas de crédito) con la cantidad total de crédito que tiene disponible. Los índices de utilización de crédito son factores importantes para determinar muchos puntajes de crédito.

Otras formas en que su deuda puede afectar sus puntajes de crédito incluyen:

•El monto total de la deuda que tiene.
•La antigüedad de los préstamos o deudas .
•La combinación de tipos de crédito que está utilizando.
•Cuántas consultas duras recientes se han realizado en su informe de crédito.
•Que tan consistente ha sido al pagar sus deudas a lo largo del tiempo.

¿Cómo utilizan los prestamistas su DTI?

Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas observarán el DTI, su historial crediticio y sus puntajes crediticios actuales. ¿Por qué? Porque toda esta información en conjunto les ayuda a comprender mejor la probabilidad de que usted pague el dinero que le presten. Si bien no existe una manera inmediata de mejorar un puntaje crediticio, hay ciertas acciones que pueden ayudar a comenzar por un mejor camino hoy:

•Pague las deudas existentes, especialmente las deudas renovables como las tarjetas de crédito. Esto ayudará a mejorar tanto su DTI como su índice de utilización de crédito.

•Pague todas las facturas a tiempo todos los meses. Los pagos atrasados y los pagos que no se hacen aparecen como información negativa en los informes de crédito.

•Evite solicitar cualquier crédito nuevo, ya que demasiadas consultas duras en un período corto de tiempo podrían afectar sus puntajes de crédito.

•Use su crédito existente sabiamente. Por ejemplo, haga una compra pequeña con una tarjeta de crédito y pague el saldo completo de inmediato para ayudar a establecer un historial de pago positivo.